امتیاز چیست؟ (اصطلاحات و مفاهیم پایه بازار پیش فروش املاک در منطقه 22 تهران)

امکان ندارد به املاک منطقه 22 توجه-هر چند کوتاه و اندک- کرده باشید و با مفاهیم و اصطلاحاتی که خاص بازار املاک این منطقه هستند، برخورد نکرده باشید. اصطلاحاتی که در دیگر مناطق و شهرها کمتر امکان دارد به گوشتان خورده باشد. البته این بدان معنی نیست که این مفاهیم خاص منطقه 22 باشند و در هیچ منطقه یا شهر دیگری کاربرد نداشته باشند، بلکه به دلیل فعالیت عمده سازنده ها و همینطور نوع املاک موجود در منطقه 22 ، این مفاهیم در این منطقه کاربرد زیادی پیدا کرده اند و با گذشت حدود یک دهه به بخش مهمی از فرهنگ املاک در منطقه 22 تبدیل شده اند. در این مطلب تلاش کرده ایم این اصطلاحات و مفاهیم را به ساده ترین شکل ممکن تعریف کنیم. در ادامه با معروف ترین و پرکاربردترین اصطلاحات بازار املاک منطقه22 و چیتگر آشنا می شویم.
پیش فروش: هنگامی که سازنده یک مجتمع، کل یا تعدادی از واحدهای مجتمع را پیش از اینکه آماده سکونت شوند در ازای دریافت اقساط طی شرایطی بفروشد به صورتی که همزمان با پرداخت اقساط از سوی خریدار، پروژه در حال ساخت و پیشرفت فیزیکی باشد و مطابق با موعد زمانی تعهد شده در قرارداد، واحدهای مورد قرارداد با شرایط و کیفیت توافق شده از سوی فروشنده به خریدار تحویل گردد.

تعاونی مسکن: یک تشکل مردمی که به وسیله انتخابات جمعی 5 یا 7 نفره را از بین خود انتخاب می کنند به نام هیئت مدیره که این هیئت با انتخاب شخصی به عنوان مدیرعامل را با شرح وظایف مشخص تعیین می کنند. تعاونی مسکن ها در مقام سازنده وظیفه دارند به عنوان نماینده اعضای خود، از انتخاب زمین گرفته تا ساخت و تحویل واحد به اعضا را طبق شرایط و قرارداد خاص انجام دهند. درصدی به عنوان بالاسری جهت کارمزد برای هیئت مدیره در اساسنامه تعاونی تعریف شده است.

پذیره نویسی: ثبت نام اولیه در هر پروژه را پذیره نویسی می گویند. زمانی که تعاونی سازنده زمینی را جهت ساخت پروژه در نظر گرفته است و قرارداد خرید زمین را منعقد نموده است به اندازه تعداد واحدهای قابل ساخت در آن زمین می تواند عضوگیری نماید. پذیره نویسی در واقع ثبت نام اولیه در پروژه های در حال شروع می باشد.

واریزی: اعضای یک پروژه در حال ساخت، به ازای هر مرحله از پیشرفت پروژه و مطابق با متراژ واحد ثبت نام شده می بایست مبالغی را به عنوان اقساط به حساب تعاونی سازنده واریز نماید. مجموع اقساط و مبالغ واریزی فروشنده به تعاونی بابت یک واحد را واریزی می گویند. عدد واریزی با پرداخت هر قسط افزوده می شود. بنابراین عدد واریزی در هر پروژه و هر متراژ در هر زمان می تواند متغیر و متفاوت باشد. بنابراین بروز بودن عدد واریزی بسیار اهمیت دارد.

امتیاز: مبلغی که علاوه بر واریزی، به عنوان بهای حق عضویت به عضو اولیه در یک پروژه پرداخت می شود حق امتیاز نیز گفته می شود. به این صورت تصور کنید کسانی که در پذیره نویسی عضو اولیه یک پروژه می شوند، زمانی که قصد فروش دارند علاوه بر مبلغ واریزی که خود طی اقساط پرداخت کرده اند، مبلغی نیز به عنوان حق امتیاز دریافت می کنند جهت فروش حق عضویت خود در آن پروژه. چرا که عضویت در یک پروژه عدد ثابتی است و محدودیت دارد. بنابراین شما در صورت تمایل به عضویت در پروژه ای که اعضای آن تکمیل شده است، می بایست از اعضای اولیه حق امتیازشان را خریداری کنید.

زیر واریزی: وقتی به دلایل مختلف قیمت امتیاز یک پروژه پائین می آید، این کاهش قیمت از مبلغ امتیاز کم می شود. زمانی که قیمت امتیاز یک پروژه به قدری پائین می آید که منفی می شود و از مبلغ واریزی کسر می شود به این حالت قیمتی زیر واریزی می گویند. به طور مثال فروشنده ای که یک میلیارد تومان طی اقساط واریزی داشته است حالا در حالت زیر واریزی باید یک میلیارد تومانش را نهصد میلیون تومان بفروشد که این بدترین حالتی است که می تواند برای یک پروژه اتفاق بیفتد و البته می تواند موقتی باشد.

اقساط معوق: در حالتی که یک عضو تعاونی در پرداخت اقساط خود تعلل کرده و نتواند بموقع اقساط خود را پرداخت کند، به مجموع عدد اقساطی که پرداخت نکرده است، اقساط معوق گفته می شود که معمولا در زمان نقل و انتقال می بایست فروشنده کل اقساط معوق خود را پرداخت نماید تا مجوز نقل و انتقال داشته باشد.

استعلام: زمانی که خریدار قصد خرید قطعی امتیازی از یک تعاونی را داشته باشد، می تواند هر مطلبی مربوط به آن امتیاز را می تواند از تعاونی استعلام نماید. مواردی از قبیل احراز هویت فروشنده، جمع عدد واریزی فروشنده، نحوه پرداخت اقساط توسط فروشنده (اینکه دیرکرد در پرداخت اقساط داشته است یا خیر)، جریمه به فروشنده تعلق می گیرد یا خیر و… در کل استعلام یکی از مراحل اصلی انجام معامله در بازار پیش فروش می باشد که حتما می بایست توسط خریدار از تعاونی گرفته شود.

مبایعه نامه: قراردادی که بین خریدار و فروشنده امتیاز در دفتر املاک منعقد شده و طی آن بیع بین طرفین جاری می شود را مبایعه نامه می نامند که فرمت مبایعه نامه مخصوص حق امتیاز معمولا استفاده می شود که بندهای مربوط به استعلام و قوانین پیش فروش نیز در آن لحاظ شده است. لازم به توضیح است مبایعه نامه حق امتیاز از زمان مذاکره طرفین تا روز دفترخانه رسمیت داشته و دفاتر املاک طبق قانون پیش فروش می بایست طرفین معامله را به دفاتر اسناد رسمی هدایت نمایند.

اقرارنامه: در دفتر اسناد رسمی پس از اینکه خریدار از فروشنده سند وکالت نامه می گیرد، پیشنهاد می شود جهت رفع نگرانی از اتفاقات احتمالی آینده، یک اقرارنامه محضری نیز از فروشنده بگیرد. (از آنجایی که وکالتنامه با مرگ موکل از درجه اعتبار ساقط می شود، اقرارنامه حق وراث را از داشتن هرگونه ادعایی نسبت به مورد قرارداد، سلب می نماید)

تحویل موقت: معمولا تعاونی های سازنده قبل از تحویل قطعی واحدها، در مرحله محوطه سازی کلید واحدها را جهت دیزاین به مالکین تحویل می دهند. در این مرحله اعضا نمی توانند در واحدهای خود مستقر شده و یا سکونت نمایند بلکه فقط جهت مواردی چون نقاشی، کاغذ دیواری و… دیزاین واحد می توانند در پروژه و واحد خود رفت و آمد نمایند که به این مرحله، تحویل موقت می گویند.

انتخاب واحد: اعضای پروژه پس از اعلام تعاونی (معمولا در مراحل 20 تا 30 درصد پایانی کار) و براساس اولویت بندی تعاونی که تقدم و تاخر اعضا را نیز خوشحسابی در پرداخت اقساط مشخص می کند، نسبت به انتخاب طبقه و جهت واحد خود اقدام می کنند. معمولا در پروژه های تعاونی ساز تنها تیپ و متراژ واحد از ابتدا مشخص است و طبقه و جهت واحد را اعضا در این مرحله انتخاب می نمایند.

ضریب طبقات: پس از انتخاب واحد توسط اعضا، هر عضوی نسبت به طبقه انتخابی خود می بایست ضریب طبقات پرداخت نماید. به این صورت که مبنای مبلغ قرارداد ساخت اولیه اعضا طبقه اول می باشد و بابت هر طبقه بالاتر اعضا می بایست مبلغی بین 1 تا 3 درصد قیمت قرارداد ساخت پرداخت نماید که این درصد و مبلغ توسط تعاونی مشخص و دریافت می شود.

تراکم: مبلغی که شهرداری منطقه جهت صدور جواز ساخت از سازنده دریافت می کند، تراکم می گویند. از آنجا که در پروژه های پیش فروش، هزینه تمام شده به دو بخش تقسیم می شود. هزینه زمین تراکم و هزینه ساخت. از آنجایی که هزینه زمین تراکم از اعضا دریافت می شود بنابراین به صورت متری محاسبه شده و در جدول ریزهزینه ها ذکر می شود.

قیمت ساخت: هزینه ای که جدای از هزینه های زمین تراکم و مجوز فقط و فقط صرف ساخت بنای پروژه می شود را قیمت ساخت می گویند که از ابتدا در قرارداد ساخت بین سازنده و خریدار این مبلغ ذکر می شود. قیمت ساخت معمولا در پروژه های تعاونی ساز علی الحساب بوده و هر سال باتوجه به تورم و رشد قیمت ها بازنگری و اصلاح می شود تا در مرحله آخر به قیمت تمام شده تبدیل می شود و در پروژه های شخصی ساز به صورت قیمت قطعی می باشد که سازنده می بایست هزینه های ساخت و تورم سالیانه و سود خود را محاسبه نموده و از همان ابتدا یک قیمت قطعی در قرارداد ذکر می کند که تا پایان پروژه می بایست به همان قیمت اولیه متعهد بوده و حق افزایش قیمت را ندارد.

کارتکس: در پروژه های تعاونی ساز زمانی که اعضای اولیه و در مرحله پذیره نویسی ثبت نام می کنند، ابتدا اقساط هزینه های زمین، تراکم و جواز را طی چند ماه (معمولا 2 ماه تا یکسال) پرداخت می کنند. در این مرحله برای هر عضو از سوی تعاونی یک کارتکس صادر می شود که مبنای پرداخت اقساط زمین، تراکم و جواز از سوی اعضا به تعاونی همین کارتکس می باشد.

دفترچه مالکیت: پس از پرداخت اقساط زمین، تراکم و جواز توسط اعضا، دفترچه مالکیت از سوی تعاونی سازنده برای هر عضو بسته به تیپ و متراژ واحدش صادر شده و دفترچه مالکیت به منزله سند آن واحد می باشد. در واقع سند مالکیت هر واحد پس از اتمام ساخت، براساس همین دفترچه مالکیت انجام می شود. کلیه نقل و انتقالات در تعاونی نیز در دفترچه مالکیت اعضا قید می شود. برای هر واحد در پروژه 2 نسخه دفترچه (با اعتبار واحد) صادر می شود که یک نسخه آن در اختیار تعاونی و نسخه دیگر در دست عضو می باشد.

وضعیت پروژه: یک پروژه در حال ساخت در هر مرحله ای از ساخت که باشد یک نام بخصوص دارد مثل؛ مرحله خرید زمین، مرحله صدور جواز، مرحله گودبرداری، مرحله فونداسیون، مرحله نصب اسکلت، مرحله سقف و ستون، مرحله دیوارچینی، مرحله تاسیسات، مرحله سفت کاری، مرحله نازک کاری، مرحله نما، مرحله محوطه سازی و… اینکه یک پروژه در کدام یک از این مراحل باشد را وضعیت پروژه می نامند.

در انتها ذکر این نکته را برخود ضروری می دانم که این مطلب اشاره ای بسیار کلی بود به برخی از اصلی ترین اصطلاحات کاربردی در زمینه بازار پیش فروش املاک که در منطقه 22 تهران بیشترین استفاده را دارند و برای عزیزانی که قصد بررسی سرمایه گذاری در بازار پیش فروش املاک را دارند، اطلاع از معانی این اصطلاحات بسیار سودمند خواهد بود.
البته این بدان معنی نیست که تمامی اصطلاحات و مفاهیم در این مطلب گنجانده شده است و امیدوارم در آینده ای نزدیک مجموعه ای کامل تر و بروزتر از اصطلاحات و مفاهیم کاربردی بازار املاک تهران، در اختیار علاقمندان و متقاضیان قرار خواهد گرفت.

نگارنده؛ بزرگمهر کیانی