تقریبا اکثر افراد حداقل برای یک بار هم که شده به فکر پیش خرید یک واحد مسکونی بوده اند. در این مقاله تلاش شده است تا تمامی آیتم هایی که باید در یک پیش خرید مدنظر قرار داده شود، بررسی گردد.
- شخصی ساز یا تعاونی
نخستین گام در یک پیش خرید که دارای اهمیت زیادی نیز می باشد بررسی نوع سازنده است و اینکه از سازنده شخصی خرید می کنید یا تعاونی.
مهمترین تفاوت این دو سازنده در این است که سازنده شخصی برای ساخت هر متر مربع، مبلغی را بعنوان سود در نظر گرفته و درازای این مبلغ امتیازات و امکاناتی نظیر امکان انتخاب طبقه و جهت واحد را در زمان خرید به خریدار می دهد.
اما تعاونی، واحدها را با قیمت تمام شده تحویل داده و سودی برای خود قائل نیست و تنها با ایجاد فضای رقابتی سعی در تشویق اعضا به خوش حسابی دارد که بدین منظور امتیازاتی چون اولویت بندی در انتخاب طبقه، اختصاص دادن قدرالسهم از فروش بنت هاوس، تخفیف در مشاعات، انشعابات و هزینه های محوطه سازی و یا پارکینگ های اضافی و امتیازاتی دیگر از این دست را برای اعضای خوش حساب در نظر می گیرد.
- کارنامه سازنده
خریدار می بایست پس از شناخت سازنده و در گام بعدی، با تحقیق در خصوص سوابق سازنده، عملکردش را در پروژه های پیشین بررسی نماید.
- قرارداد ساخت
پس از انتخاب پروژه جهت پیش خرید، نوبت به مذاکره و عقد قرارداد می رسد. از آنجاییکه پرداختن به ریزه کاری های قرارداد ساخت در یک معامله ی پیش فروش، خود نیاز به یک مقاله مجزا دارد، لذا در ادامه تنها به بیان فهرست وار این موارد خواهیم پرداخت.
با توجه به اینکه مهمترین بند در عقد قرارداد میان سازنده و خریدار، قیمت ساخت می باشد، در نتیجه توجه به موارد ذیل ضروری است؛
آیا قیمت ساخت براساس نرخ روز و به نسبت تورم افزایش خواهد یافت؟
آیا قیمت اعلام شده به ازای هر مترمربع، بر اساس یک کار کارشناسی بوده و نرخ تورم نیز براساس زمانی که صرف ساخت پروژه می شود برآورد شده است؟
آیا فروشنده جهت تاخیرهای احتمالی متعهد به پرداخت ضرر و زیان می باشد؟
در قیمت اعلام شده همه فاکتورها چون هزینه های جاری و درصدی که قابل پیش بینی نیست مد نظر قرار داده شده و با درصد کمی تلورانس، قیمت قطعی براساس هر متر مربع ارائه گردیده است؟
موعد تحویل مقرر شده توسط سازنده در چه زمانی بوده و سازنده واحد را با چه متریال، کیفیت و نصبیاتی تحویل خواهد داد؟
شرایط و نظام پرداخت به چه صورت بوده و سازنده چه تعهداتی را از خریدار انتظار دارد؟
و بطور کلی خریدار می تواند با توجه به نظم و ترتیبی که در تدوین قرارداد و انجام آن بکار برده شده است، متوجه شود که آیا طرف در کار خود خبره است یا خیر؟
- موقعیت جغرافیایی پروژه
پس از انجام مراحل فوق و در صورت تایید، نوبت به بررسی مکان قرارگیری پروژه می رسد.
در این مرحله، هدف خریدار از پیش خرید و اینکه قصد وی سرمایه گذاری بوده یا سکونت، تعیین کننده خواهد بود. همچنین بعد مسافت پروژه با مرکز شهر –در منطقه 22 دریاچه– باید مدنظر قرار گیرد.
- مزایا و امکانات پروژه و تناسب آنها با قیمت تمام شده
در این مرحله خریدار می بایست تناسب میان قیمت تمام شده با جدول امکانات پروژه را بررسی نماید. نکته حائز اهمیت در این بخش، بررسی کمی و کثرت آپشن های ارائه شده توسط سازنده نیست، بلکه منحصر به فرد بودن و خاص بودن امکانات و آپشن هاست که اهمیت داشته و در قیمت تمام شده نقش تعیین کننده ای خواهد داشت.
- پروسه نقل و انتقال
در تعاونی ها روال نقل و انتقال باید به گونه ای تعریف شده باشد که امکان فروش یک واحد به چند نفر وجود نداشته باشد. در نتیجه به تعاونی هایی که در آن ها علاوه بر تنظیم پیش سند در دفتر اسناد رسمی، دفترچه مالکیت عضو فروشنده نیز در دفتر تعاونی قابل نقل و انتقال است، می توان اعتماد نمود.
در صورت شخصی ساز بودن پروژه نیز می بایست پیش سند در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار تنظیم گردد.
- قابلیت اخذ سند تک برگ
خریدار باید اطمینان یابد که واحد مورد معامله در نهایت واجد سند تفکیکی تک برگ خواهد شد. و به منظور حصول اطمینان در این خصوص، اگر سازنده تعاونی باشد، ضروریست سند مادر به رویت خریدار برسد، و در این صورت داشتن دفترچه مالکیت، منجر به سند تفکیکی تک برگ خواهد شد که غالبا زمان اخذ این سند دو تا سه سال پس از تحویل واحد می باشد.
در پروژه شخصی ساز نیز، حدودا یک سال پس از تحویل واحد، سند تفکیکی تک برگ برای هر واحد صادر خواهد شد.
- توجیه اقتصادی از منظر سرمایه گذاری
اگر هدف از پیش خرید سرمایه گذاری باشد، باید این مهم به گونه ای انجام پذیرد که در انتهای کار و پس از تحویل واحد، خریدار به این نتیجه نرسد که سود حاصله از این سرمایه گذاری، ارزش این مدت خواب پول را نداشته است و اگر فرد همین سرمایه را در بازار سکه و ارز گذاشته و یا حتی در بانک سپرده کرده بود، سودی به مراتب بیشتر و کم دردسرتر بدست می آورد.
- مقایسه قیمت تمام شده با قیمت عرف منطقه
در راستای برآورد میزان سود، سرمایه گذار می بایست در زمان تحویل، قیمت تمام شده واحد پیش خریدی خود را با قیمت عرف منطقه مقایسه نماید.
- بافت فرهنگی پروژه
یکی از مهمترین مواردی که در یک پیش خرید باید مدنظر قرار گیرد، بافت فرهنگی ساکنین آن پروژه است. شاید این امر در یک مجتمع شخصی ساز قابل بررسی نباشد اما در یک پروژه تعاونی ساز این مسئله تاحد زیادی قابل بررسی است.
- بهترین زمان جهت ورود به پروژه
شاید یکی از اصلی ترین دغدغه های سرمایه گذاران، تعیین زمان مناسب جهت ورود به یک پروژه پیش خرید باشد. بنابر تجربه و براساس نظر بسیاری از مشاورین املاک، بهترین زمان جهت انجام یک پیش خرید زمان پایان اسکلت و اجرای سقف می باشد. در این مرحله سرنوشت پروژه معین شده است، چراکه اگر بنا بود سازنده یا پروژه با مشکلی برخورد کنند، تا این مرحله مشکل ایجاد شده بود و پس از این مرحله دیگر می توان گفت که پروژه از آب و گل در آمده است.
و کلام آخر؛ درست است که برای انجام یک پیش خرید باید های و نبایدهای بسیاری وجود دارد، اما در بدو امر توجه به موارد شرح داده شده فوق، کفایت کرده و خریدار می تواند با توجه به موارد مذکور و همچنین مشورت با یک مشاور خبره و امین، انتخاب درستی داشته و در پروژه مطمئنی سرمایه گذاری نماید.
نگارنده؛ بزرگمهر کیانی
ثبت ديدگاه