یکی از اصلی ترین دغدغه های مشتریان و خریداران پروژه های پیش فروش و بالطبع یکی از سوالاتی که مشاورین املاک با آن موجه هستند، این است که؛ آیا می توان به یک پروژه پیش فروش اعتماد کرد یا خیر؟

مشاورین املاک به منظور پاسخ دادن به این سوال و همچنین ارائه مشورتی موثق و دقیق، در ابتدا می بایست از صحت و سقم اطلاعات و داده های خود اطمینان یابند تا بتوانند بدون کمترین تردیدی متقاضیان را مجاب به ورود به یک پروژه پیش خرید نمایند. و از آنجاییکه پیش خرید یک واحد به خودی خود ریسک به حساب می آید، لذا برای یک مشاور، راضی کردن خریدار جهت ورود به چنین پروژه هایی به مراتب سخت تر از فروش یک واحد آماده و دارای سند می باشد.

نگارنده در ادامه تلاش نموده است تا در راستای پاسخ به شبهات مخاطبین محترم در خصوص پروژه های پیش فروش مطمئن، توضیحی چند درباره خصوصیات چنین پروژه هایی ارائه نماید.

موقعیت مکانی

موقعیت مکانی، اولین موردی است که در یک پروژه پیش فروش باید مدنظر قرار گیرد. بعنوان مثال، در منطقه 22 پروژه های واقع شده در اطراف دریاچه چیتگر، موقعیت مکانی مناسبی دارند. همچنین از دیگر نقاطی که در این منطقه دارای موقعیت مطلوبی می باشند، می توان؛ شرق دریاچه تا بلوار کوهک و محدوده متروی چیتگر، غرب دریاچه تا مرواریدشهر، شمال بزرگراه خرازی و نیز محدوده روبروی دریاچه حدفاصل شهرک نمونه و شهرک شهید باقری تا شهربازی هزار و یک شهر را نام برد. البته در محدوده های مذکور برخی نسبت به سایرین دارای مرغوبیت بیشتری می باشند که بالطبع تراکم برج های ساخته شده در این محدوده ها نیز بیشتر از سایر مناطق می باشد.

رزومه سازنده

رزومه سازنده در واقع همان اصالت و سابقه کاری شخص حقیقی یا حقوقی است که سازنده بنا می باشد. خریداران جهت بررسی این مهم، می توانند به نمونه کارهای قبلی سازنده رجوع نموده و در صورتیکه در رزومه سازنده، نمونه کار قابل ارائه ای وجود نداشت، با طرح سوالاتی چند، درباره نحوه مدیریت نیروها، پروژه ها و چارت سازمانی، به قدرت مدیریتی و اجرایی سازنده پی برند. بدون شک اگر خریدار چنین سوالی را در ذهن داشته باشد، پیدا کردن پاسخ کاری دشوار نخواهد بود.

نوع قرارداد سازنده با اعضا

روش واگذاری واحدها به اعضا و صاحبان واحد ها کامل مشخص می باشد. این امر بدین صورت است که برای سازندگان شخصی، قرار داد ها به صورت رسمی، در دفتر اسناد رسمی و در قالب پیش سند تنظیم می گردد و در تعاونی های سازنده نیز، هر یک از اعضا دارای یک پیش سند تحت عنوان دفترچه مالکیت هستند که همان دفترچه مالکیت در دفتر تعاونی قابل نقل و انتقال است. اگر چنین روندی در کار نباشد، نمی توان به پروژه اعتماد کرد.

موارد قید شده در قرارداد فی مابین سازنده و اعضا نیز باید شامل تمامی مواردی باشد که دو طرف به یکدیگر متعهد شده اند. تعهدات اعضا به سازنده بیشتر از نوع تعهدات مالی و زمان و نحوه پرداخت اقساط بوده و از جمله تعهدات سازنده به اعضا نیز می توان؛  قیمت ساخت هر متر مربع، نوع و درجه مصالحی که در پروسه ساخت استفاده خواهد شد، مشخصات واحدی که قرار است تحویل داده شود، روال و زمانبندی ساخت و موعد تحویل واحدها را نام برد.

تناسب عناصر و اجزاء پروژه

همانگونه که مستحضرید، هر پروژه متشکل از تعداد مشخصی عناصر و اجزاست که ضروریست تمامی این موارد متناسب و هماهنگ باشند. بعنوان مثال، در یک برج، تعداد طبقات و همچنین واحدهای موجود در هر طبقه باید با یکدیگر متناسب بوده و نمای برج نیز با محیطی که در آن واقع شده است، سنخیت داشته باشد. بدین معنا که تمامی اجزاء باید همگون با یکدیگر و هماهنگ با کلیت بنا باشند. مثلا در یک برج مسکونی با بیش از 150 واحد، ضروریست مشاعات -نظیر پارکینگ ها و تعداد طبقات پارکینگ ها- متناسب با تعداد واحدها باشد. مضاف بر اینکه در پروژه ای با این تعداد واحد، در نظر گرفتن یک طبقه تجاری و دیگر امکانات رفاهی نظیر سالن اجتماعات، سالن ورزشی و فضای بازی کودکان که از نیاز های مجتمعی با این تعداد خانواده می باشد، الزامی است. لذا خریدار می بایست در زمان پیش خرید به چنین مواردی توجه نماید.

نوع سازه و شیوه ساخت

شاید بررسی فنی یک پروژه در حوزه اطلاعات یک مشاور املاک نباشد، اما فاکتورهایی چون نوع سازه و شیوه ساخت را می توان بررسی نمود.

سابق بر این، بیشتر از سازه های بتنی در ساخت استفاده می شد و هنوز هم تعدادی از مهندسان و معماران این شیوه ساخت را ترجیح می دهند. اکنون اما، در بیشتر سازه های بلند مرتبه و اکثر برج های منطقه 22 از اسکلت فلزی استفاده می شود چرا که این روش مقرون به صرفه تر بوده و در برابر زلزله نیز مقاوم تر است.

پیشرفت فیزیکی پروژه

از زمانیکه فرد تصمیم به پیش خرید گرفته و تحقیقات خود را آغاز می نماید تا زمان اخذ تصمیم نهایی، یک الی یک و یک ماه و نیم، زمان صرف خواهد شد که این زمان، فرصت مناسبی است برای خریدار تا پیشرفت فیزیکی پروژه را بررسی نماید. این روش شاید بنظر ساده و پیش پا افتاده باشد اما روش ثابت شده ای است. بدین ترتیب که اگر فرد خریدار در ابتدای آشنایی اش با پروژه آغاز به عکسبرداری از پروژه کرده و این روند را ادامه دهد، پس از یک ماه و نیم با مقایسه تصاویر بدست آمده در این مدت، قطعا متوجه سرعت پیشرفت فیزیکی کار خواهد شد.

شیوه مدیریت بر پیشبرد پروژه

توجه به این مورد که ساخت یک پروژه به صورت سنتی می باشد، یا مشارکتی و یا مدیریت پیمان بسیار حائز اهمیت است. چرا که نتیجه بکارگیری هریک از این روش ها، تفاوت زیادی در کیفیت کار داشته و سرعت متفاوتی در پیشبرد پروژه ایجاد خواهد نمود.

بیشتر پروژه های ساختمانی در موقعیت کنونی با شیوه مدیریت پیمان ساخته می شوند. بدین معنا که مدیر عامل که همان نماینده هیئت مدیره تعاونی مسکن است، برای هریک از بخش های ساختمان با پیمان کاری مجزا و متخصص در همان بخش، قرار داد بسته و روند پیشرفت، کیفیت کار و اجرای مفاد قرارداد را تحت نظر می گیرد. لذا در یک پیش خرید مهم است که خریدار، نحوه مدیریت پروژه را بررسی نماید.

بافت انسانی اعضا

برای آن دسته از خریدارانی که با قصد سکونت، واحدی را پیش خرید کرده اند، علم به اینکه اکثریت ساکنین برج در آینده از چه قشر و گروهی خواهند بود، نکته ای بسیار حائز اهمیت می باشد.

پرداخت اقساط و اولویت بندی اعضا

با توجه به این نکته که پیشرفت یک پروژه تنها با پول واریزی اعضا امکان پذیر می باشد، لذا جدیت تعاونی در گرفتن اقساط از اعضا و برخوردی که در قبال دیرکرد با آنها خواهد داشت بسیار حائز اهمیت است.

جدیت نداشتن تعاونی ها در این مهم، منجر به انجام نشدن تعهدات در زمان تعیین شده می گردد و در نهایت سبب کاسته شدن ارزش و اعتبار پروژه در بازار و در میان خریداران خواهد شد.

شایان ذکر است، تعاونی هایی که انتخاب طبقه را منوط به اولویت بندی اعضا بر اساس خوش حسابی و پرداخت به موقع اقساط شان می کنند، در زمان خرید و فروش ملزم به اعلام استعلام واریزی هر عضو و اولویتش در انتخاب واحد و طبقه می باشند.

شیوه نقل و انتقال

در زمان نقل و انتقال، تعاونی مرجعی است جهت استعلام اینکه آیا امتیاز به فرد دیگری فروخته شده است یا خیر. لذا با توجه به اهمیت این بخش، تنها تعاونی هایی قابل اعتماد و خرید هستند که در این تعاونی ها، هر واحد دارای دفترچه مالکیت مخصوص به خود بوده و این دفترچه در دفتر تعاونی قابل استعلام و نقل و انتقال باشد. در غیر اینصورت تعاونی قابل اعتماد نیست، چرا که در تعاونی هایی که نقل و انتقال انجام نمی دهند و اعضا از طریق وکالتنامه اقدام به خرید و فروش واحدهایشان می کنند، نمی توان از تعاونی استعلام گرفت و اطمینان حاصل نمود که آیا این واحد به فرد دیگری فروخته شده است یا خیر.

مقایسه پروژه با دیگر پروژه های موجود در بازار

در راستای بررسی جایگاه یک پروژه و همچنین مقایسه آن با دیگر پروژه های موجود در بازار می توان از چند مشاور املاک برجسته در منطقه کمک گرفت.

یقینا پروژه ای که تمامی شرایط فوق را داشته باشد پروژه ای قابل اعتماد بوده و جایگاه ویژه ای در بازار خواهد داشت و براحتی نمی توان پروژه دیگری را جایگزین آن کرد.

با توجه به مسائل مطرح شده در این مقاله، به اهمیت انتخاب یک مشاور املاک کاردان و امین پی می بریم. شخصی که هم از حساسیت شغلش باخبر باشد و هم اشراف کاملی روی منطقه و پروژه ها داشته باشد. چنین فردی با استفاده از ذهن تحلیلی خود می تواند پس از مقایسه پروژه های مختلف و با توجه به شناختی که از معیار های مختلف خریدار کسب  نموده است، بهترین و مناسب ترین پیشنهاد را به وی ارائه دهد. چنین مشاوری، پیش از آنکه یک بنگاهی به معنای عام آن باشد، یک کارشناس متخصص املاک و وکیلی مورد اعتماد در امور ملکی است، که به خریدار کمک خواهد نمود تا در راستای نیل به موفقیت در سرمایه گذاری ملکی خود، بهترین گام را بردارد.

نگارنده؛ بزرگمهر کیانی