برای بسیاری از خریداران و سرمایه گذاران در منطقه 22 تهران که با بحث پیش خرید و سرمایه گذاری در پروژه های در حال ساخت توسط تعاونی های سازنده آشنا هستند، با توجه به زیاد شدن پروژه های سهامی این سوال به وجود می آید که اصولا خرید پروژه در قالب سهام بهتر است یا امتیاز. در این مقاله به بررسی سرمایه گذاری در قالب امتیاز و سهام و همینطور مقایسه ی اشتراک ها و تفاوت های این دو می پردازیم.
بیش از یک دهه است که در منطقه 22 تهران، تعاونی های سازنده اقدام به برج سازی کرده اند و نتیجه اش برج هایی است که اطراف دریاچه چیتگر سر به فلک کشیده اند و هوادارها و متقاضیان خود را دارند. در ادامه این مسیر بسیاری از تعاونی مسکن های سازنده کار خود را گسترش دادند و شهرک های مختلفی در منطقه 22 شکل گرفتند که علیرغم تحویل فازهای اولیه به اعضا، همچنان در حال ساخت فازهای بعدی هستند. شهرک هایی همچون شهرک مسکونی چیتگر، شهرک شهید خرازی و شهرک مرواریدشهر.
روال عضوگیری در چنین پروژه هایی به این صورت است که تعاونی های سازنده که عمدتا ارگانی و سازمانی نیز هستند از میان اعضای سازمان خود اقدام به پیش ثبت نام و عضوگیری در پروژه می کنند و اعضای اولیه نیز با واریز پول زمین، جواز و تراکم در ماه های اولیه و سپس همزمان با پیشرفت پروژه، واریز اقساط هزینه ساخت پروژه را تامین می نمایند و تعاونی نیز از محل همین واریزی ها مراحل پیشرفت فیزیکی و ساخت پروژه را پیش می برد. باتوجه به تعدد پروژه ها و پیشرفت چشمگیر برخی از آنها و حاشیه سودی که نصیب اعضا در سالهای اولیه می شد، سرمایه گذاری در چنین پروژه هایی توجه بسیاری از سرمایه گذارها و خریدارها را برای شرکت در چنین روند سودآوری به خود جلب کرد.
درست در همان زمان بود که عضویت اعضا در یک پروژه در حال ساخت ارزشمند شد و متقاضیان بسیاری را به سوی خود کشاند. در این مرحله متقاضیان زیادی بودند که حاضر بودند برای عضویت در یک پروژه، علاوه بر مبلغ واریزی اعضا مبلغی نیز اضافه تر به عنوان حق امتیاز بپردازند و آن عضویت را از آن خود کنند تا با صرف زمان و پرداخت اقساط باقیمانده، یک واحد از آن پروژه را پیش خرید کنند و البته نیک به این نکته آگاه بودند که این معامله سود سرشاری برایشان به ارمغان می آورد.
این حق امتیاز که میان خریدارها و فروشنده ها رد و بدل می شد در ابتدا برای یک واحد کامل با متراژ مشخص در یک پروژه مشخص بود با پارکینگ و انباری و مشاعات تعریف شده در قرارداد یا همان دفترچه مالکیت که توسط تعاونی سازنده صادر می شد. ادامه ی این روند چنین بود که پس از اعلام تعاونی سازنده اعضا نسبت به اولویت و ترتیبی که باز هم توسط تعاونی مشخص می شد نسبت به انتخاب طبقه و جهت واحد خود اقدام می نمودند و از اینجا دیگر عضو صاحب دفترچه می دانست که مالک یک واحد با متراژ، طبقه و جهت مشخص در آن پروژه مشخص می باشد. معمولا پس از انتخاب طبقه و مشخص شدن واحد، مالکین واحدهایشان را براساس مرغوبیت و طبقه به صورت متری می فروشند و از حالت واریزی و امتیاز خارج می شوند. قیمت متری در این مرحله با درنظر گرفتن اقساط باقیمانده پروژه است که می بایست پس از معامله توسط خریدار پرداخت گردد و بسته به مرحله پیشرفت فیزیکی پروژه و نسبت عرضه به تقاضا می تواند متفاوت باشد.
قیمت امتیاز پروژه های مختلف براساس شاخص هایی چون موقعیت مکانی، درصد پیشرفت فیزیکی پروژه، امکانات و مشاعات پروژه و خوشنامی سازنده قیمت گذاری می شود و ذکر این نکته نیز ضروری است که پروژه به هر میزان به تحویل نزدیک تر باشد، به دلیل درصد ریسک پایین تر متقاضیان بیشتری را به سوی خود می کشد بنابراین قیمت امتیاز بالاتری نیز دارد. قیمت یک امتیاز در بازار املاک منطقه 22 را هیچ فرمول خاصی تعیین نمی کند، بلکه براساس شاخص های ذکرشده و تنها و تنها نتیجه تقابل میزان خریدار و فروشنده در یک پروژه می تواند قیمت امتیاز آن پروژه را افزایش یا کاهش دهد. از پروژه های موفقی که به صورت واریزی و امتیازی خرید و فروش می شوند می توان به پروژه هایی چون نارنجستان 2 ، 3 و 4 ، میلان ، مروارید 2 ، مرجان ، H2 نیروی هوایی، خرازی فاز 2، ترنج، پزشکان1 و2، شهید همدانی، شهید سلیمانی، الوند و البرز اشاره نمود.
در سرمایه گذاری املاک به صورت سهام که تعداد مشتریان بیشتری را در بر می گیرد، وجه سرمایه گذاری پررنگ تر است اگر چه در این حالت نیز خریدار می تواند در نهایت به یک واحد کامل دست یابد. این مدل از عرضه در منطقه 22 تهران را به صورت گسترده بنیاد تعاون ارتش در شهرک مسکونی چیتگر به صورت سهام های 33 و 63 متری آغاز نمود. البته قبل از آن نیز اتحادیه تعاونی های نمونه رسا در پروژه تجاری اداری آرتمیس، واحدهایش را در قالب برگه های سهامی 6 متری (2 متر تجاری+ 4 متر اداری) عرضه کرد که در زمان خودش با استقبال خوبی روبرو شد. برج لکسون نیز در ابتدا توسط تعاونی توسعه ابنیه همت به صورت سهام های 20 متر تجاری و 60 متر اداری عرضه شد که در نهایت اعضا در زمان انتخاب واحد این سهام ها را تجمیع نموده و واحد انتخاب نمودند.
در مدل سرمایه گذاری به صورت سهام، تعاونی سازنده متراژ واحدها را به متراژهای مشخصی تبدیل و به صورت سهام یا قدرالسهم قابل تجمیع به اعضا واگذار می کند. اعضای پروژه با خرید سهام و پرداخت اقساط می توانند با پیشرفت فیزیکی پروژه و ارزشمند شدن قیمت سهام شان هر زمان که خواستند سهام خود را با حاشیه سود قابل توجه در بازار واگذار کنند و یا می توانند با خرید سهام بیشتر و در نهایت تجمیع سهام شان نسبت به انتخاب واحد با متراژ دلخواه شان اقدام کنند. از پروژه های موفقی که در حال حاضر به صورت سهامی متراژ واحدهای خود را واگذار نموده اند می توان به پروژه های زاگرس از تعاونی توسعه ابنیه همت، شمیم رحمت فاز3، پهنه D شهرک چیتگر و نارنجستان 5 اشاره نمود.
در مقایسه این دو مدل سرمایه گذاری باید گفت در مدل خرید امتیاز، خریدار امتیاز یک واحد با متراژ مشخص را خریداری می کند و خیالش راحت است که در صورت پرداخت به موقع اقساط در پایان پروژه به یک واحد کامل می رسد. در این مدل در بازار فعلی مبلغی بین 3 تا 4 میلیارد تومان آورده اولیه نیاز است تا بتوان به یک پروژه با مدل واریزی و امتیازی وارد شد و برای اقساط باقیمانده آن نیز میانگین ماهیانه 30 تا 40 میلیون تومان را حداقل باید درنظر گرفت.
در مدل سرمایه گذاری به صورت سهام، خریدار قدرالسهم یک واحد را خریداری می کند و هنوز به یک واحد کامل نرسیده است، تنها با خرید سهام های دیگر و رسیدن به حدنصاب متراژ که از سوی تعاونی سازنده تعیین می شود، می تواند سهام های خود را تجمیع کرده و به یک واحد برسد. در این مدل اما مزیت اصلی این است که میزان سرمایه اولیه حدود 1 تا 1.5 میلیارد تومان برای هر سهام می باشد و اقساط هر سهام نیز بسیار کمتر است و به مرور زمان حاشیه سود مناسب و برابر با سرمایه آورده شده را نیز نصیب سرمایه گذار می کند. از دیگر مزیت های سهام سهل الوصول بودن آن است به این معنی که سرمایه گذار هر زمان که تصمیم به خروج از پروژه بگیرد در کمترین زمان ممکن می تواند سهام خود را به فروش برساند.
در نهایت باید گفت هر دو مدل سرمایه گذاری در جای خود مناسب هستند و هیچ کدام بر دیگری ارجحیت ندارد اگر شاخص های سرمایه گذاری در املاک همچون خوشنامی سازنده، موقعیت مکانی و … را رعایت کنیم. بلکه هر کدام از این مدل ها برای قشر خاصی از خریدارها و سرمایه گذاران طراحی شده است و هر یک به نوبه خود می تواند یک سرمایه گذاری ملکی ایمن به حساب بیاید و حاشیه سود خوبی را نصیب سرمایه گذار کند. با مشاوره اصولی می توان به یک سرمایه گذاری امن و پرسود رسید.
نگارنده ؛ بزرگمهر کیانی
