بازار املاک منطقه 22 تهران در سال 1402
بازار مسکن در سال 1402 می تواند برای سرمایه گذاران در بخش مسکن بسیار مهم و حیاتی باشد. صاحبان سرمایه که از شم اقتصادی بالاتری برخوردار هستند همواره بازار مقصد مورد نظرشان را رصد می کنند و سعی می کنند با احتساب سیگنال هایی که از تحرکات بازار دریافت می کنند، نسبت به سیاست گذاری خرید و فروش و زمان ورود و خروج به بازار تصمیم گیری کنند.
بازار املاک در منطقه 22 تهران از این حیث بسیار حایز اهمیت و حساس تر می باشد. چرا که علاوه بر تحرکات و معاملات آپارتمان و املاک ساخته شده که در تمام مناطق تهران اتفاق می افتد، بازار سهام و امتیاز پروژه های در حال ساخت در منطقه 22 نیز بسیار داغ و پرتلاطم است. بازار امتیاز منطقه 22 چیتگر تهران به لحاظ پتانسیل بالایی که جهت سرمایه گذاری دارند- هم از نظر آورده اولیه کمتری که نیاز دارد و هم از نظر راحت فروش بودن نسبت به واحدهای آماده و سند دار- دارای نوسان های زیادی است که بسیاری از سرمایه گذارانی که بازار امتیاز در چیتگر را رصد می کنند از طریق نوسان گیری همین سهام ها و امتیازها موفق شده اند ارزش افزوده ای ثابت و درصد بالا نسبت به سرمایه ی درگیر را از آن خود کنند.
بازار املاک تهران از ابتدای زمستان سال 1401 روند افزایشی خود را با شیب سنگینی ادامه داد. اگر نگاهی به آمار منتشر شده توسط بانک مرکزی و مرکز آمار ایران بیاندازیم، میانگین قیمت مسکن در تهران در تیرماه سال 1401 متری 40 میلیون تومان بوده است که در آذرماه همان سال به عدد متری 48 میلیون تومان افزایش می یابد. پس از آن در دی ماه سال 1401 براساس آمار مرکز آمار ایران میانگین قیمت آپارتمان در پایتخت به عدد متری 52.8 میلیون تومان و میانگین وزنی 55 میلیون تومان می رسد و با کنار هم قرار دادن این اعداد و تاریخ هایشان، روند صعودی قیمت مسکن در شهر تهران به خوبی نمایان می شود.
با ادامه دادن همین خط صعودی قیمت مسکن در تهران، پیش بینی می شود میانگین قیمت آپارتمان تا خرداد سال 1402 به عدد متری 62 میلیون تومان برسد که باتوجه به افزایش قیمت مصالح و بالا رفتن هزینه ساخت برای سازنده، این عدد دور از انتظار نیست. این به این معنی است که قیمت مسکن در شهر تهران تا آخر بهار سال 1402 حداقل رشدی 30 تا 35 درصدی و پس از آن تا 50 درصدی را تجربه خواهد کرد. در منطقه 22 تهران باز هم باید این درصد رشدها را بالاتر دید چرا که ضریب عرضه و تقاضا شدیدتر و فضا جهت عرضه سهام و امتیاز پروژه های مختلف رقابتی تر است.
براساس آخرین سیگنال هایی که سرمایه گذاران فعال در بازار سرمایه گذاری در سه ماهه پایانی سال 1401 دریافت کردند، به درستی فرصت را غنیمت شمردند و سرمایه خود را از دلار و ارز به ملک و مسکن تبدیل کردند. تمام کسانی که این مسیر را طی کردند تا پایان سال 1401 به سود خوبی رسیدند و در حال حاضر مسیر ایمن تر از همین فرمول پیش پای صاحبان سرمایه وجود ندارد. تا زمانی که بازار مسکن پذیرای پول و سرمایه های سرگردان موجود در بازار باشد، افزایش قیمت در این بازار مولد قطعی و ناکزیر است. اگر چه برخی از کارشناسان بازار املاک نظر متفاوتی دارند و پیش بینی می کنند باتوجه به افزایش قیمت مصالح ساختمانی و کاهش توان خرید مصرف کننده، رکود تورمی در بازار مسکن ادامه خواهد داشت اما باتوجه به چسبندگی قیمت تورمی در بازار مسکن و اینکه فروشنده ها تمایلی به کاهش قیمت ملک خود ندارند، منتظر می مانند تا توان خرید مصرف کننده به سرعت تورم برسد. بنابراین تا زمانی که نرخ بهره حقیقی منفی باشد و مصرف کننده بتواند با استفاده از تسهیلات بانکی سرمایه خود را وارد بازار مسکن کند و سودهای درصد بالا بگیرد و با گذشت زمان و کم ارزش شدن ارزش ریال، به راحتی بتواند از پس بازپرداخت تسهیلات برآید، بازار مسکن ظرفیت پذیرش پول را داشته و عقربه رکود به خط قرمز نخواهد رسید.
همچنان که در سال 1401 شاهد حداقل 5 نوبت افزایش قیمت در بازار املاک بودیم، پیش بینی می شود این بازار مولد در سال 1402 سرمایه گذاران و مالکان را با غافلگیری های متعددی مواجه کند. روند قیمت ها در بازار مسکن تهران و منطقه 22 در حال حاضر افزایشی بوده و نوسانات ضعیفی را شاهد هستیم که با گذشت از خرداد ماه 1402، چهره واقعی قیمت املاک نقاب از رخ کشیده و سیر صعودی با شیب تند آغاز خواهد شد. پیشنهاد نگارنده به سرمایه گذاران و خریداران املاک در تهران این است که تا قبل از پایان خرداد ماه که بازار مسکن در حال نوسان گیری است، خرید خود را قطعی کنند تا از طوفان قیمتی که پس از آن روی می دهد در امان بمانند.
در ادامه برخی از بهترین پروژه های پیش فروش جهت سرمایه گذاری در منطقه 22 تهران با مراحل مختلف ساخت به عنوان پیشنهاد ویژه جهت سرمایه گذاری ملکی ، معرفی می شوند.
پروژه مسکونی شمیم رحمت3 (نخل)؛ پروژه مسکونی نخل (شمیم رحمت فاز3) یکی از پروژه های تعاونی مسکن شمیم رحمت است که در منطقه 22 از کارنامه و اعتبار قابل قبولی برخوردار است. این تعاونی پروژه های شمیم رحمت1 (ترنج) و شمیم رحمت2 (امپریال) را به سرانجام رسانده و به اعضا تحویل داده است. پروژه شمیم رحمت3 یا نخل در قالب سهام های 10 متری قابل تجمیع عرضه می شود که با توجه به عدد هر سهام بین 450 تا 500 میلیون تومان و اقساط مناسبی که دارد می تواند گزینه ای مناسب باشد برای سرمایه گذارانی که به مرور بتوانند سهام خود را افزایش داده و از ارزش افزوده قابل قبولی برخوردار شوند.
پروژه مسکونی نارنجستان 5؛ پروژه نارنجستان 5 توسط تعاونی عمرانی نوین ساز ابنیه آکام در حال ساخت می باشد. پروژه مسکونی نارنجستان 5 به صورت سهام های 50 متری قابل تجمیع عرضه می شود. تمامی واحدهای پروژه نارنجستان 5 در متراژ 150 متری هستند و جهت خرید یک واحد 3 سهام 50 متری نیاز می باشد. جذابیت این پروژه اما به این است که با خرید یک سهام 50 متری نیز می توان به سرمایه گذاری قابل قبولی رسید. با مبلغ 1 تا 1.5 میلیارد تومان می توانید سهام 50 متری پروژه نارنجستان 5 را تهیه کنید. تعاونی نوین ساز ابنیه آکام برج های نارنجستان1 و نارنجستان2 را تحویل داده و پروژه های نارنجستان3 و نارنجستان4 را به صورت همزمان در دست ساخت دارد.
پروژه مسکونی، تجاری زاگرس؛ پروژه زاگرس توسط تعاونی توسعه ابنیه همت، یکی از 10 سازنده برتر منطقه 22 در سال 1401 در قالب دفترچه های سهامی قابل تجمیع 60 متر مسکونی و 15 متر تجاری عرضه می شود که به صورت تفکیکی و جداگانه نیز قابل خرید و فروش هستند. تعاونی توسعه ابنیه همت در منطقه 22 پروژه های فرزانگان، آسمان آبی و برج لکسون را ساخته و تحویل داده و پروژه های البرز و الوند را به صورت همزمان در دست ساخت دارد. پروژه مسکونی، تجاری زاگرس در یکی از بهترین نقاط منطقه 22 واقع شده است و در مرحله فونداسیون قرار دارد. این پروژه با پیشرفت فیزیکی ای که در سال 1402 خواهد داشت، برای سرمایه گذاری بین مبلغ 2 تا 2.5 میلیارد گزینه بسیار مناسبی محسوب می شود.
نتیجه گیری نگارنده موید این نکته است که بازار مسکن منطقه 22 تهران در سال 1402 همچنان رو به بالا و علاوه بر تورم جاری در بازار املاک، ارزش افزوده ای دوچندان نصیب پروژه هایی می شود که با پیشرفت فیزیکی روبرو هستند و می توانند سرمایه گذاران را از سود مضاعفی برخوردار کنند که در حال حاضر در هیچیک از بازارهای سرمایه گذاری، نظیرش یافت نمی شود.
نگارنده ؛ بزرگمهر کیانی
