بخش دوم
در مقاله قبل توضیحی مختصر در خصوص انواع سازندگان و انبوه سازان در منطقه 22 ارائه گردید. در ادامه تلاش شده است تا با بیان نکاتی چند، مواردی را که خریداران و سرمایه گذاران بخش املاک می بایست در هر پیش خریدی بدان توجه داشته باشند، عنوان گردد تا با مطالبه ی این آیتم ها از سازنده و یا دفتر فروش، مبادرت به بررسی دقیق این موارد نمایند.
کارنامه و ماهیت سازنده
قطعا هر پروژه ای با عنوان خاصی که دارد و همچنین نام سازنده اش شناخته می شود. سازنده چه شخص باشد چه شرکت تعاونی، باید دارای کارنامه ای قابل استعلام باشد تا علاقمندانی که مایل به مشارک در پروژه هستند، بتوانند با بررسی سوابق کاری سازنده، به میزان توانایی و تخصص ایشان واقف گردند. بدین منظور سرمایه گذاران می بایست با یافتن پاسخ مقتضی برای سوالاتی نظیر موارد مطروحه، به نتیجه مطمئنی در این زمینه دست یابند؛
- سازنده در پروژه های قبلی خود تا چه حد موفق بوده و آن پروژه ها در زمان ساخت توقف و خواب داشته اند یا خیر؟
- پروژه های قبلی این سازنده در چه سطح کیفی بوده اند و آیا این پروژه ها پس از تحویل موفق به کسب جایگاهی مطلوب در بازار خرید و فروش شده اند؟
- آیا پروژه های سابق این سازنده در موعد مقرر و با قیمت توافق شده اولیه به اعضا تحویل داده شده اند یا خیر؟
- آیا سازنده پس از اتمام پروژه های قبلی توانسته است امور مربوط به تفکیک سند و انتقال قطعی را به اتمام رساند؟
سند مالکیت زمین
در گام بعدی و پس از بررسی رزومه کاری سازنده، بررسی وضعیت مالکیت زمین ضروری می باشد. در این مرحله خریدار می بایست با مراجعه به مشاور املاک جهت رویت تصاویر اسنادی مبتنی بر مالکیت سازنده بر زمین اقدام نماید.
- بهترین حالت این است که سند مالکیت زمین به سازنده منتقل شده باشد.
- در حالت دیگر می بایست سند مالکیت به همراه مبایعه نامه ی خرید آن توسط سازنده ارائه گردد که این امر نشان می دهد که زمین مذکور توسط سازنده از مالک زمین با شرایط پرداختی خاص خریداری شده است.
پروانه و جواز ساخت
بررسی جواز ساخت را باید گام سوم دانست. ضروریست مشاور املاک در صورت صدور جواز ساخت توسط شهرداری، این مورد را نیز به رویت خریدار برساند. معمولا پروژه هایی که در بدو امر و در مراحل ابتدایی کار و در حال پیش فروش کردن واحدها هستند، زمین را با شرایط یا نقدی خریداری نموده و مشغول انجام امور مربوط به صدور جواز از شهرداری می باشند. نکته حائز اهمیت در این مورد، توجه خاص خریداران به میزان تراکم یا همان جواز ساخت می باشد. یعنی اگر پروژه مورد نظر 150 واحد دارد، سازنده می بایست مدرکی دال بر داشتن مجوز ساخت برای 150 واحد را ارائه نموده و سپس اقدام به پیش فروش کردن این تعداد واحد نماید. چرا که عدم دریافت مجوز برای این تعداد واحد، با توجه به پیش فروش تعدادی بیش از تعداد مجاز، خریدارانی را که بابت یک واحد پول پرداخت کرده اند، متضرر و نام و اعتبار سازنده و پروژه را نیز مخدوش خواهد نمود.
فرایند پیش فروش واحدها
از دیگر نکات حائز اهمیت که خریداران می بایست بدان توجه نمایند، نحوه پیش فروش واحدها و نظم حاکم براین روند است. و صد البته که نحوه پیش فروش واحدها باید متناسب با قوانین برج سازی و عرف منطقه باشد. در این مرحله ضروریست خریداران به مواردی نظیر موارد ذیل توجه نمایند؛
- انتقال زمین در کدام مرحله است؟ و آیا سازنده این مرحله را به اتمام رسانده؟ که در صورت به اتمام نرسیدن این مرحله، شفاف بودن شرایط پرداختی خرید زمین از مالک قبلی ضروری می باشد.
- فروش واحدها می بایست با متراژ مشخص، طبق تراکم و نقشه مصوب شهرداری باشد.
- در صورت شخصی ساز بودن پروژه، می بایست طبقه، متراژ، تیپ و جهت واحد مشخص گردد. چراکه در چنین پروژه هایی، سازنده حق سلب این امتیازات از خریدار را ندارد و همچنین ضریب طبقات، براساس طبقه ی واحد مورد فروش محاسبه خواهد شد. شایان ذکر است این موارد در صورتیکه سازنده پروژه در قالب تعاونی باشد مدنظر قرار نخواهد گرفت.
چگونگی انتقال مالکیت
انتقال مالکیت به خریداران به دو شیوه قابل انجام است؛
- در پروژه های شخصی ساز، سازنده با امضای قراردادی در دفتر اسناد رسمی، قدرالسهم زمین را به خریدار واگذار می نماید.
- تعاونی های سازنده نیز از طریق دفترچه مالکیت، واحدهای پیش فروش شده را به اعضا منتقل می کنند.
چند ماهی وقفه بین واریزی خریدار و انتقال مالکیت امری متدوال می باشد که البته می بایست این فاصله زمانی و زمان ثبت در دفترخانه، در قرارداد قید گردد.
شیوه پرداخت
در پروژه های پیش فروش، غالبا در ابتدا هزینه تراکم و زمین طی مدت شش ماه تا یکسال دریافت شده و سپس تا زمان تحویل، هزینه ها بصورت اقساط از اعضا اخذ می گردد. در نتیجه لازم است خریدار نسبت به قیمت زمین، تراکم و هزینه ی ساخت آگاهی کامل داشته باشد و این مبالغ نیز بصورت شفاف در قرارداد قید گردند. مجموعا در خصوص شرایط پرداخت یک پروژه ی پیش فروش می توان گفت که درصد پرداخت از هزینه ی کل با درصد پیشرفت فیزیکی پروژه برابر است. یعنی خریدار می بایست به ازای 50 درصد از پیشرفت فیزیکی پروژه ، 50 درصد از هزینه ی ساخت را پرداخت کرده باشد.
بر این اساس که پروژه تعاونی و یا شخصی ساز باشد، شیوه پرداخت به یکی از دو روش ذیل خواهند بود؛
- در پروژه های شخصی ساز، قرارداد با قیمت قطعی منعقد شده و واحدها با همان قیمت به اعضا تحویل داده خواهند شد.
- در پروژه های تعاونی ساز اما قیمت ساخت علی الحساب بوده و با برآورد کارشناسی تعاونی اعلام و در زمان تحویل، هزینه های تمام شده با احتساب هزینه بالاسری محاسبه و از اعضا دریافت خواهد شد. گرچه در تعاونی های دارای رزومه موفق، قیمت علی الحسابی اعلام شده فاصله ی چندانی با قیمت تمام شده نخواهد داشت.
شیوه اعلام فراخوان
آخرین نکته ای که خریداران باید توجه ویژه ای بدان داشته باشند، شیوه فراخوان و تبلیغ پیش فروش توسط سازنده است. معمولا به موجب اعلام فراخوان توسط سازندگان معتبر، اکثر واحدها توسط اعضایی که در پروژه های قبلی این سازنده حضور داشته اند، رزرو و خریداری می گردد. واحدهای باقی مانده نیز معمولا توسط یک دفتر املاک معتبر در منطقه، به صورت نمایندگی فروش و یا دفتر فروش به فروش خواهند رسید. چرا که سازندگانی از این دست، فروش واحدهای خود را بصورت انحصاری در یک دفتر املاک انجام می دهند و در عضوگیری نیز قائل به فیلترهای خاصی هستند تا پروژه پس از ساخت دارای بافتی قابل قبول باشد. در مقابل، پروژه های مربوط به سازندگانی که از اعتبار خوبی در منطقه برخوردار نمی باشند از آنجاییکه به تنهایی توانایی فروش واحدهایشان را ندارند، توسط بیش از سه دفتر املاک توصیه می شوند.
در این مطلب تلاش شد تا موارد ضروری که یک متقاضی می بایست پیش از یک سرمایه گذاری موفق با آنها آشنایی داشته باشد ارائه و بررسی گردد.
نگارنده؛ بزرگمهر کیانی
ثبت ديدگاه