غالبا افراد با یکی از اهداف ذیل اقدام به خرید سهام و یا امتیاز پروژه ها در منطقه 22 می نمایند؛

  • پیش خرید با قصد سکونت

افراد این دسته محدود می شوند به همان هایی که تنها بدنبال پروژه های مسکونی بوده و حتی به دیگر پروژه ها فکر هم نمی کنند. چنین افرادی معمولا وارد پروژه هایی می شوند که علاوه بر اصالت و دارا بودن سازنده ای قابل اعتماد، موعد تحویل نزدیکی هم داشته باشد. اهمیت موعد تحویل نزدیک از آن روست که خریداران می توانند بر مبنای آن تاریخ، برنامه ریزی های لازم جهت سکونت خود را بدون دغدغه به انجام رسانند.

  • پیش خرید با نیت سرمایه گذاری

و اما افرادی که با هدف سرمایه گذاری اقدام به پیش خرید می کنند، معمولا افرادی هستند که تمامی جوانب را بررسی کرده اند. با توجه به اینکه این دسته از افراد غالبا دغدغه ی محل سکونت نداشته و تنها به فکر سرمایه گذاری و پس انداز هستند، لذا کاربری پروژه و اینکه مسکونی، تجاری و یا اداری باشد، برایشان تفاوت چندانی نداشته و تنها بدنبال منطقی بودن و سودآوری پروژه هستند.

حال این سوال مطرح است که اگر فردی می خواهد با قصد سرمایه گذاری، پیش خرید نماید، کدام گزینه مناسب تر است، مسکونی یا تجاری – اداری؟

با توجه به اینکه هر کدام از پروژه های مذکور ویژگی های خاص خود را دارند، لذا ضروریست توضیحی هرچند کوتاه درباره این دو نوع پروژه ارائه گردد؛

  • پروژه های مسکونی

از آنجاییکه تعداد پروژه های مسکونی که بصورت پیش فروش ارائه می شوند، نسبت به سایر پروژه ها بیشتر می باشد، لذا خریداران این فرصت را دارند تا با مقایسه گزینه های متعدد موجود، گزینه مطلوب خود را انتخاب نمایند که البته این، جنبه مثبت ماجراست که شاید خود از منظری دیگر، نکته ای منفی تلقی گردد، چراکه با توجه به تعداد بیشمار افرادی که با قصد سرمایه گذاری وارد پروژه های پیش فروش شده اند، به محض آماده شدن واحدها، خیل عظیم فروشندگان روانه ی بازار شده و نکته غم انگیز ماجرا دقیقا همین جاست که عرضه ی تعداد بیشمار واحدهای آماده برای فروش که از قضا دارای کیفیت و ویژگی های مشابهی نیز هستند، منجر به کاهش قیمت واحد ها خواهد شد و این کاهش قیمت تا زمانیکه معادله عرضه کننده و متقاضی وارونه شود ادامه خواهد یافت. و البته تجربه نشان داده است که پروژه هایی که به دلیل مذکور، قیمتشان رشد نداشته است، این کاهش قیمت، تبدیل به یکی از نقاط ضعفشان شده و در نهایت منجر شده است تا خریداران بالقوه ای که مسائل را بطرز کارشناسانه ریشه یابی نمی کنند، قیمت پایین را نشانه کیفیت پایین پروژه دانسته و از خرید صرف نظر نمایند و متاسفانه این سیکل باطل ادامه دار می باشد.

  • پروژه های تجاری – اداری

عرضه این گونه واحد ها اما، کمی پیچیده است، چرا که هر پروژه تجاری – اداری یک مدل مخصوص برای عرضه مجموعه خود در نظر می گیرد و معمولا نیز روش یکسانی جهت بررسی دقیق و مقایسه کارشناسانه این قسم پروژه ها وجود ندارد.

این دست پروژه ها معمولا به دو صورت واحدی و سهامی ارائه می گردند.

در پیش خرید به شیوه واحدی از آنجاییکه متراژ واحد، جهت و طبقه مشخص می باشد لذا این مدل پیش خرید، قیمت نسبتا بالایی داشته و شرایط پرداخت در پروژه هایی از این دست نیز فشرده است. یعنی خریدار موظف می باشد تا در زمانی کوتاه، پول زیادی را پرداخت نماید.

اما در صورت واگذاری به شیوه پیش فروش سهام، قیمت تمام شده یک واحد تجاری یا اداری بسیار معقول و منطقی است. ایراد این روش اما این است که طبقه، جهت و حتی متراژ واحد پیش خرید شده، مشخص نیست و در انتهای کار، خریدار براساس خوش حسابی و نظام اولویت بندی، واحد خود را انتخاب خواهد کرد.

و اما نکته مهمی که در پیش خرید واحد در یک پروژه تجاری – اداری باید مد نظر قرار گیرد، وسعت پروژه است. چرا که پروژه های تجاری – اداری خیلی بزرگ از آنجاییکه کار کارشناسی بیشتری روی آنها انجام شده است، معمولا پروژه های موفق تری هستند و زمانیکه یک مجموعه تجاری – اداری از همان ابتدا با رونق مواجه شود، بالطبع واحد خریداری شده نیز که در همان مجموعه می باشد مشمول همان موفقیت و سودآوری خواهد شد.

اما در اینجا ذکر نکته ای منفی که شاید گریبانگیر پیش خرید چنین واحدهایی باشد الزامی است؛ با توجه به اینکه خریدار برای یک پروژه تجاری سرمایه زیادی را درگیر کرده است، اگر پروژه در زمان مقرر و با قیمت تعیین شده  تحویل نگردند، سرمایه فرد دچار خواب شده و ممکن است اصل پول، سود خود را بخورد و این بدان معناست که خریدار زمانی پروژه را تحویل خواهد گرفت که واحد را به هر قیمتی هم که بفروشد، سودی برایش نخواهد داشت.

از منظر نگارنده

در این مقاله تلاش شد تا با زبانی ساده معایب، محاسن و ویژگی های پیش خرید واحدهای مسکونی و تجاری – اداری شرح داده شود. اکنون این سوال مطرح است که با مدنظر قرار دادن مطالب فوق، اگر خریدار نهایت دقت را بکار گرفت و از راهنمایی های یک مشاور خبره نیز بهره مند بود، کدام پیش خرید منطقی تر و سودآورتر است؟ مسکونی یا تجاری – اداری؟

بالطبع پروژه های تجاری – اداری سود بالاتری دارند اما با توجه به اینکه صرفا خریداران خاص خود را دارند، لذا فرایند فروش واحد در چنین پروژه هایی بسیار زمان بر خواهد بود و در صورتیکه فرد سرمایه گذار بتواند با موفقیت واحد خود را تحویل گیرد، برای فروش واحد با قیمت دلخواه، می بایست زمان و انرژی زیادی را صرف نماید. این در حالیست که واحدهای مسکونی با علیرغم اینکه سود کمتری دارند، در زمان کوتاهتری به پول تبدیل می شوند و همیشه خریداران خود را دارند.

در نتیجه می توان گفت که؛ سرمایه گذاری در پروژه های مسکونی، ایمن تر، منطقی تر و مقرون به صرفه تر از سرمایه گذاری در پروژه های تجاری – اداری است، چراکه زمانی که صرف می شود تا یک واحد تجاری تحویل و فروخته شود شاید برابر با زمانی باشد که شما بتوانید در همین زمان، سه واحد مسکونی را تحویل گرفته و به فروش رسانید.

نگارنده؛ بزرگمهر کیانی